导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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