5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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