万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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