5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看(k青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？àn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还(h青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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