近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REIT在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farms的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(b在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmiāo)，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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