文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gò安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统u)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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