文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施<司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文/p>

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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