5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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