5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōn狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字g)司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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