饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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