5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(ch10克是几两í)房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng10克是几两)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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