导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐ong>户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐