文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(b精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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