“现在的(de)房地产很难(nán)再出现像过去十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席(xí)经济(jì)学(xué)家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部(bù)，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地(dì)产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中进(jì女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路n)行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷(léi)的情(qíng)况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那(nà)些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内(nèi)最高的(de)；融(róng)资成本(běn)是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内(nèi)最低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了(le)快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没有那(nà)么(me)快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社保基金(jīn)一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持(chí)自身业绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数(shù)据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭(háng)拿地金额(é)依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅(mì)α

　　实际(jì)上(shàng)房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下(xià)游应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别(bié)是富(fù)安娜(nà)和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾(céng)经(jīng)风光一时的(de)家居(jū)板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的(de)是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理的(de)广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家(jiā)居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游的(de)物业股也越来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个(gè)高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还(hái)能(néng)做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做(zuò)到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后提(tí)价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路