饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁一本书多重，一本书多重有一斤吗(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者(一本书多重，一本书多重有一斤吗zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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