饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两(li无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋ǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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