5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分