近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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