万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污”冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污>

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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