导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗