5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng路由器有使用年限吗)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(路由器有使用年限吗shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)路由器有使用年限吗个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 路由器有使用年限吗