饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息(单反可以带上飞机吗0; line-height: 24px;'>单反可以带上飞机吗xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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