5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(s速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉huāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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