一(yī)线城(chéng)市，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房(fáng)指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重要(yào)？首先二手房(fáng)指导价被称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几(jǐ)乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的(de)城(chéng)市，最后深圳是房价前(qián)三的核(hé)心(xīn)城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一动都具有风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利于深(shēn)圳(zhèn)二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有(yǒu)利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的(de)“蝴(hú)蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)”正式结束(shù)。传言(yán)称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案(àn)价和评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深(shēn)圳多家大(dà)行(xíng)表示“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为真，更多体现为银(yín)行(xíng)贷(dài)款等领域按照新的(de)规(guī)则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口气公布(bù)了全市3595个(gè)小区的参(cān)考(kǎo)价，很多南山(shān)、福田(tián)、宝安中心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导价(jià)来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时(shí)大家还(hái)不觉(jué)得(dé)厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万的房子(zi)，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那(nà)么首付(fù)3成210万，加(jiā)上需要全(quán)款支付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直(zhí)接让大(dà)批量买(mǎi)家，失去(qù)了(le)购房能力，相当于(yú)强势“降(jiàng)杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事(shì)实(shí)也确(què)实(shí)证明了，这条政策(cè)的“核(hé)弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年10月(yuè)，根据(jù)安居客的统计(jì)，实施二手房指导(dǎo)价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最低记(jì)录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价发(fā)布当月相比，如今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP1帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好0小区中(zhōng)，过半成交价低于参考(kǎo)价(jià)。

　　只有(yǒu)真实(shí)经历其(qí)中(zhōng)的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果(guǒ)案例属实，买家的(de)实(shí)际购(gòu)房成(chéng)本高(gāo)达20万/平(píng)，目前价格跌至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持(chí)有成本(běn)，差不多亏损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感受到了(le)太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不(bù)再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基(jī)调下，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手房(fáng)指导价的(de)城市陆(lù)陆续续低调退出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一(yī)线城市也(yě)不端着了(le)。

　　近日，北京在(zài)房山区试(shì)点多子(zi)女家(jiā)庭和职住平(píng)衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多孩(hái)家(jiā)庭在新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格仍然(rán)是同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了，其他二线城市(shì)如(rú)杭(háng)州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活(huó)二手房交(jiāo)易，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压(yā)舱石如果压(yā)不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年(nián)扶持(chí)楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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