近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xi1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面āng)对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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