OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiā燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗ng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场(c燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗hǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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