导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现池子为什么被封杀中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋池子为什么被封杀建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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