“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去(qù)十(shí)年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者(zhě)的关注(zhù)度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到(dào)了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿(ná)到钱，其(qí)实(shí)主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行(xíng)16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售，还(hái)是融资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标(biāo)称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观(guān)的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在(zài)一线城(chéng)市进(jìn)行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的(de)开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一方(fāng)面，它(tā)的(de)扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又(yòu)回(huí)到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会(huì)时(shí)要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到(dào)想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资(zī)产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售(shòu)规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根(gēn)据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示(shì)，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在(zài)进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内(nèi)装(zhuāng)更新(xīn)的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的(de)数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜(nà)实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同时重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略(lüè)优选和(hé)广发(fā)安(ān)宏回(huí)报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣(zhēng)的(de)是(shì)市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到(dào)期之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到(dào)提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长