导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％王菲是什么星座，王菲是什么星座的人左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　王菲是什么星座，王菲是什么星座的人lt="中国户均几套房？| 民生·周(zhōu)君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811923.png">

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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