近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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