饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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