饱受争议(yì)的(de)二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(b谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗āo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还(h谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗ái)需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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