导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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