近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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