近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè什么是等量关系式，什么是等量关系四年级)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù什么是等量关系式，什么是等量关系四年级)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动什么是等量关系式，什么是等量关系四年级的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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