文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(b刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音ù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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