OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格(g退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思é)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发(fā)的(de)储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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