饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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