饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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