“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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