OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影(yǐng熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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