5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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