饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房三公分是多少厘米 三公分是多少毫米地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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