导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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