文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制撒贝宁个人资料简历”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(g撒贝宁个人资料简历uó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付撒贝宁个人资料简历房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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