近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，100块钱值多少美元，100美元是几百元钱可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目100块钱值多少美元，100美元是几百元钱前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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