导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别rong>

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。