“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过(guò)去十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标(biāo)的(de)转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩(jì)，还是估(gū)值(zhí)，房地产(chǎn)都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆(bào)雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过(guò)红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称(chēng)得(dé)上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一(yī)步(bù)考验着国央企的(de)资金链(liàn)情(qíng)况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预(yù)判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让(ràng)房(fáng)企重(zhòng)蹈此(cǐ)前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始(shǐ)在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相(xiāng)反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.徐海为是谁？70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在(zài)各维度(dù)的(de)实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而(ér)然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报(bào)，该资(zī)产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强(qiáng)的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的(de)土储补充同样徐海为是谁？较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在进入(rù)存量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会越来越(yuè)多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产(chǎn)产业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内(nèi)表现(xiàn)的统计(jì)，目前(qián)暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一(yī)季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告(gào)期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居(jū)板块(kuài)也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部(bù)分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到(dào)提(tí)价难(nán)度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务(wù)是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 徐海为是谁？