万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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