近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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